VI 用益物权

用益物权，是在所有权之外，以对他人之物或公有之物的稳定利用为中心的定限物权。本章的主线是三组问题：

1. 物权式利用与债权式利用的区分：租赁、借用等债权性利用与用益物权在外观上相近，但后者具有法定类型、登记能力和对世效力。
2. 土地公有制对用益物权的重塑：我国用益物权大多围绕土地展开，且土地所有权原则上不流转，使登记、公示、流转和有偿性问题呈现出与土地私有制下不同的面貌。
3. 各类用益物权的设立与处分差异：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权的制度重心各不相同。

一、章节地图

flowchart LR
    A["用益物权概述"] --> B["土地承包经营权"]
    B --> C["土地经营权"]
    C --> D["建设用地使用权"]
    D --> E["宅基地使用权"]
    E --> F["居住权"]
    F --> G["地役权"]

复习抓手

本章可以压缩为四条线：公有私用、使用收益而非交换价值、登记生效/登记对抗/登记意义不明、人役权与地役权的区分。

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二、用益物权概述

（一）概念与功能

民法典第323条

用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

用益物权的基本结构：

• 客体：原则上为他人之物；土地公有制下，大量用益物权表现为私主体对国家或集体土地的稳定利用。
• 内容：占有、使用、收益。
• 性质：所有权以外的定限物权。
• 功能：在不移转所有权的前提下，使非所有人获得稳定、可对抗第三人的利用地位。

功能

• 物尽其用：调剂“所有”与“利用”，使非所有人不必取得所有权即可稳定利用标的物。
• 利用关系物权化：巩固利用人的法律地位，使其不因所有权人处分标的物而当然失去利用基础，并能对妨害权利行使的第三人主张物权保护。

（二）用益物权与债权性利用权

合法利用他人之物，通常有两种法律框架：

利用方式	权利基础	典型形态	核心效果
债权式利用	合同债权	租赁、借用、无名合同	原则上只拘束合同相对人
物权式利用	法定物权类型	土地承包经营权、建设用地使用权、居住权、地役权等	取得对世性的物上法律地位

区分标准：

• 形式上，物权法定决定了用益物权只能由法律承认的类型构成；债权性利用权可由合同自由创设。
• 效力上，用益物权一经有效设立，原则上成为指向特定物的绝对权；债权性利用权原则上只在合同当事人之间发生效力。
• 公示上，用益物权通常具有登记能力；普通租赁、借用等债权性利用权不当然具有登记能力。

承租权不是用益物权

房屋承租人与居住权人都可能实际占有并使用他人房屋，但承租权的基础是租赁合同，不属于《民法典》物权编列明的用益物权类型。买卖不破租赁等规则只是使承租权在特定范围内具有“债权物权化”效果，并不改变其基本性质。

（三）用益物权的类型

《民法典》物权编“用益物权”分编主要规定五类：

类型	典型客体	主要功能
土地承包经营权	农村集体所有或国家所有由农民集体使用的农用地	农业生产与农户土地保障
建设用地使用权	原则上为国有建设用地	建造并保有建筑物、构筑物及附属设施
宅基地使用权	集体所有的住宅建设用地	农村村民居住保障
居住权	他人住宅	满足特定人的生活居住需要
地役权	供役不动产	提高需役不动产效益

此外：

• 海域使用权受《民法典》第328条和特别法保护，通常可作为特别法上的用益物权理解。
• 探矿权、采矿权、取水权、养殖捕捞权等受《民法典》第329条保护，通说多称为准物权或物权取得权，一般不作为典型用益物权处理。

（四）共同特征

1. 客体实际上以不动产为中心

虽然第323条文字上包含“不动产或者动产”，但《民法典》列明的五类用益物权均以不动产为客体：

• 土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权围绕土地或不动产展开。
• 居住权以住宅为客体。
• 用益物权以占有、使用、收益为中心，通常需要持续利用关系；动产上的长期用益安排较难以物权方式公示。

2. 内容是使用价值，而非交换价值

• 用益物权支配的是物的使用价值。
• 担保物权支配的是物的交换价值。
• 同一标的物上原则上不能设定多个内容相同、互相排斥的用益物权，但内容不冲突的用益物权可以并存。

典型并存：

• 地役权可以与土地承包经营权、建设用地使用权并存。
• 同一土地的地表、地上、地下可以分别设立建设用地使用权。
• 两项不同内容的地役权可能同时存在于同一供役地上。

3. 登记规则高度分化

用益物权设于不动产之上，原则上应与登记相连。但土地公有制、农村登记体系和权利流转限制，使各类用益物权的登记效力出现分化：

权利类型	设立规则	登记效力
建设用地使用权	出让/划拨 + 登记	登记设立
居住权	合同设立须书面合意 + 登记；遗嘱设立另依继承规则判断	合同设立时登记生效；依教材观点，遗嘱继承情形自继承开始时取得，构成遗赠的以受遗赠人未放弃为前提，登记主要具有宣示与第三人保护功能
地役权	地役权合同生效	未登记不得对抗善意第三人
土地承包经营权	土地承包经营权合同生效	登记造册主要是确认，不是设立要件
宅基地使用权	申请、审核、批准等土地管理程序	登记意义未被《民法典》清楚展开
土地经营权	自流转合同生效时设立；五年以上者可申请登记	五年以上但未登记的，不得对抗善意第三人；五年以下者更宜按合同性利用权理解

登记规则的体系张力

不动产物权一般以登记生效为原则，但地役权和若干农地权利采合同生效或登记对抗。教材对地役权登记对抗规则持批评态度，认为真正具有对世效力的地役权更应以登记设立为原则；现行法仍应按第374条处理。

4. 有偿、无偿取决于权利类型与设立目的

• 建设用地使用权通常有偿出让，但特定公共用途可无偿划拨。
• 居住权原则上无偿设立，但当事人另有约定的除外。
• 地役权可有偿，也可无偿。
• 土地承包经营权、宅基地使用权带有成员身份分配色彩，通常呈现无偿取得特征。

（五）共同的得丧变更规则

• 用益物权主要通过合同、行政配置或继承等原因取得；具体是否需要登记，取决于各权利类型的特别规则。
• 用益物权可因标的物灭失、征收、期限届满、抛弃或其他法定事由消灭。因征收而消灭的，权利人依法享有相应补偿请求。
• 已登记的用益物权消灭后，应办理注销登记；权利内容、期限等发生变更时，原则上应依其登记规则办理变更登记。

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三、土地承包经营权与土地经营权

（一）土地承包经营权的意义

民法典第331条

土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

土地承包经营权，是农村集体土地制度下农户稳定利用农用地的基本权利。其重心既是农业生产，也具有一定社会保障功能。

（二）法律特征

• 客体：农用地，包括耕地、林地、草地等。
• 主体：原则上为本集体经济组织成员，以农户为典型主体。
• 内容：占有、使用农用地并取得农业收益；不得擅自改变农业用途。
• 取得方式：具有成员权基础和分配色彩，不是完全市场化取得。
• 期限：
  • 耕地 30 年。
  • 草地 30 年至 50 年。
  • 林地 30 年至 70 年。
  • 期限届满后，依农村土地承包法律规定继续承包。

（三）设立与登记

民法典第333条第1款

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

• 土地承包经营权由发包人与承包人订立承包经营合同设立。
• 设立不以登记为要件，也未采登记对抗主义。
• 登记机构发放土地承包经营权证、林权证并登记造册
  • 主要功能是确认土地承包经营权和完善农村土地登记体系。

提示

• 土地承包经营权以集体成员身份和集体分配程序为基础，重复处分、善意第三人保护问题相对有限。
• 农村土地登记体系长期不完备，若一律要求登记设立，反而可能增加权利取得障碍。

（四）互换、转让与限制

民法典第335条

土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

• 互换：通常为方便耕作，在同一集体经济组织成员之间进行。
• 转让：限制更严格，通常要求受让人具备本集体经济组织成员身份，并依农村土地承包法规则处理。
• 土地承包经营权并非可自由流通的一般财产权，其处分受到身份、用途和社会保障功能限制。

易混点

第335条出现“登记对抗”表述，并不意味着土地承包经营权本身可以像建设用地使用权一样自由流转。登记对抗只处理特定互换、转让中的第三人对抗问题，不能替代主体资格和程序限制。

（五）土地经营权与“三权分置”

“三权分置”的基本结构：

层次	权利或利益	主要特点
所有权	集体土地所有权	原则上不可交易
承包经营权	农户基于成员身份取得的土地权利	稳定、保障性强，流转受限
土地经营权	从承包经营权中分化出来的经营利用权	便于流转、融资与规模经营

核心法条：

• 第339条：土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
• 第340条：土地经营权人在合同约定期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。
• 第341条：流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

土地经营权的性质：

• 五年以下、未登记的土地经营权，更接近租赁等合同性利用权。
• 五年以上且办理登记的土地经营权，教材倾向于将其作为具有用益物权效力的权利处理。
• 现行法对土地经营权仍有过渡性和改革性，抽象地说其“一定是”或“一定不是”用益物权，均容易过度简化。

土地经营权人的处分并非完全自由：

• 转让土地经营权，须征得承包方书面同意并向农村集体经济组织备案。
• 以土地经营权融资担保，须经承包方书面同意并向发包方备案；现行法对处分能力仍有明显限制。

（六）土地承包经营权的终止

• 发包方依法收回承包地，或者承包方自愿交回承包地。
• 承包地被征收，权利人依法取得征收补偿。
• 土地因自然灾害等原因灭失。
• 承包期届满时，原土地承包经营权消灭；承包人符合条件的，依农村土地承包规则继续承包并取得新一轮权利。

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四、建设用地使用权

（一）概念与制度位置

民法典第344条

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

民法典 > 第三百四十五条

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

建设用地使用权，是以建造并保有建筑物、构筑物及附属设施为目的利用土地的用益物权

其制度背景是土地公有制：私人不能取得土地所有权，但可以通过建设用地使用权获得土地利用基础，并据此取得地上建筑物所有权。

本章典型规则的范围

《民法典》建设用地使用权一章主要围绕国有建设用地展开。集体经营性建设用地入市已有特别法规则，但其取得、流转仍须结合土地管理法规范，不能直接等同于本章典型的国有建设用地使用权。

与传统民法上的地上权相比：

• 地上权：通常建立在土地私有制上，是私主体之间对土地利用的自治安排。
• 建设用地使用权：建立在国有土地制度上，取得过程带有显著公法和土地管理色彩。
  • 建设用地使用权虽有期限，但常承载永久性建筑物所有权，故住宅建设用地期限届满后的自动续期成为中国法上的特殊问题。

（二）设立：出让、划拨与登记

建设用地使用权主要通过两种方式设立：

• 出让：
  • 国家以土地所有者身份在一定年限内让与建设用地使用权，使用权人支付出让金；
  • 经营性用地通常应通过招标、拍卖等公开竞价方式出让。
• 划拨：
  • 基于特定公共用途无偿或低成本配置土地
    • 典型如国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地等。

民法典第349条

设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。

结论：

• 建设用地使用权采登记设立主义。
• 出让合同、划拨程序本身不足以使建设用地使用权发生物权效力。
• 二级市场转让建设用地使用权时，也应区分转让合同效力与物权变动效力；物权变动原则上以移转登记为准。

（三）权利内容

建设用地使用权人的主要权利：

1. 利用土地从事建造
   • 按规划用途和合同约定使用土地。
   • 需要改变土地用途的，应依法经有关行政主管部门批准。
2. 取得地上建筑物所有权
   • 第352条确认，除有相反证据证明外，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。
3. 处分建设用地使用权
   • 可转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
   • 转让、互换、出资、赠与时应申请变更登记。
4. 空间分层利用
   • 第345条允许建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立。

（四）房地一体处分

建设用地使用权与地上建筑物所有权在权利归属上可以分离，但处分时强调一体化：

• 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分。
• 建筑物、构筑物及附属设施转让、互换、出资或者赠与的，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。

区分抓手

“房地分离”解决的是所有权结构问题，“房地一体处分”解决的是交易安全与权利依托问题。建筑物所有权不能脱离土地利用权长期悬空存在。

（五）期限届满与消灭

建设用地使用权可因以下原因消灭：

• 期限届满。
• 土地灭失。
• 公共利益需要提前收回；应对地上房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。
• 权利人抛弃或其他法定原因。

建筑物灭失不等于土地权利消灭

土地灭失会导致建设用地使用权消灭；地上建筑物坍塌、毁损时，建设用地使用权原则上仍然存在，权利人可依法履行手续后复建。

住宅建设用地使用权的特殊规则：

民法典第359条第1款

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

要点：

• 自动续期不要求权利人另行申请续期。
• 续期费用的缴纳或减免，仍需依法律、行政法规进一步处理。
• 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期及地上建筑物归属，依法律规定、约定或其他行政法规处理。

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五、宅基地使用权

（一）概念与功能

民法典第362条

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地使用权是农村集体成员为建造、保有住宅而取得的土地利用权。其功能重心不在市场流通，而在农村村民住有所居和集体成员居住保障。

（二）法律特征

• 客体：集体所有的建设用地，主要是农村村民住宅用地。
• 主体：农村集体经济组织成员。
• 取得方式：以申请、审核、批准等土地管理程序为中心，行政色彩浓厚。
• 权利内容：占有和使用宅基地，依法建造住宅及附属设施，并因合法建造取得房屋所有权。
• 处分能力：受到严格限制，不具备建设用地使用权那样的自由流通性。

教材特别提示：宅基地使用权虽被列入用益物权，但其权利构造并不成熟。《民法典》仅设少量条文，并将取得、行使和转让大量转引给土地管理法律和国家有关规定。

（三）设立与登记

• 宅基地使用权以户为单位申请，通常经过村集体审查、公示、乡镇政府审核批准等程序。
• 申请人应有现实建房需要，并遵守“一户一宅”和面积标准；农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
• 选址应符合国土空间规划，不得占用永久基本农田，并尽量利用原有宅基地和村内空闲地。
• 《民法典》未明确规定宅基地使用权登记的设立效力。
• 依法取得宅基地使用权的，可以单独申请登记；依法建造住房及附属设施的，也可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

登记意义不明

宅基地使用权不能简单套用建设用地使用权的登记设立主义。现行法更接近土地管理程序主导下的权利取得，登记主要具有确认和管理功能。

（四）处分限制

宅基地使用权原则上不得单独转让、不得单独抵押。其限制会传导至地上农村住宅：

• 宅基地使用权不能自由转让，农村住宅的转让也相应受到限制。
• 住宅转让通常只能在本集体经济组织成员内部进行，并受土地管理规则约束。
• 以宅基地上住宅抵押的，在抵押权实现时也受宅基地使用权流转限制影响。

宋庄画家村案的复习意义

外部主体购买农村宅基地上房屋时，形式上买卖的是房屋，实质上往往牵连宅基地使用权流转限制。该类纠纷的核心不只是房屋买卖合同效力，而是宅基地使用权的身份性与流转限制。

（五）终止

• 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭；对失去宅基地的村民，应依法重新分配宅基地。
• 国家征收集体土地、权利人自愿有偿退出等，也可导致宅基地使用权消灭。

（六）与建设用地使用权的比较

比较对象	建设用地使用权	宅基地使用权
土地性质	原则上国有土地	集体土地
用途	建造建筑物、构筑物及附属设施	农村村民住宅及附属设施
主体限制	通常无集体成员身份限制	农村集体经济组织成员
取得方式	出让、划拨，登记设立	申请、审核、批准，登记意义不明
有偿性	有偿出让为原则，划拨为例外	以保障性分配为主
流转能力	原则上可转让、出资、赠与、抵押	严格限制转让和抵押
制度重心	市场化建设用地利用	农村居住保障

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六、居住权

（一）概念与制度功能

民法典第366条

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权，是特定人对他人住宅享有占有、使用利益的用益物权。《民法典》新增居住权，主要承接人役权传统，其制度预设偏向社会性、扶助性、生活保障性安排。

典型功能：

• 父母将房屋所有权转给子女，同时保留终身居住利益。
• 遗嘱中将房屋所有权留给一人，同时为另一特定人设立居住权。
• 以房养老交易中，房屋所有权转移与居住利益保留相结合。

“居住安排”不当然是居住权

对他人房屋的居住使用可能来自租赁、借用、家庭共同生活、好意施惠或其他合同安排。只有符合法定设立方式并完成登记的，才构成物权法上的居住权。

（二）法律特征

• 用益物权性：居住权人对住宅享有物权性占有、使用地位，可对抗所有权继受人。
• 人役权性：居住权为特定人利益而设，不服务于特定土地或不动产。
• 不得转让、继承：居住权人死亡时，居住权消灭。
• 原则上无偿：但当事人另有约定的除外。
• 客体为住宅：通常不包括办公楼、商铺等非生活居住用途空间；住宅的一部分是否可设立，需结合登记技术和居住功能解释。

客体与设权主体的两个补充

• 为实现供养、照料功能，可以在住宅中相对独立的房间上设立居住权，但登记仍应在整个住宅登记单元上标明具体范围。
• 教材主张，为实现保留居住权出售、以房养老等安排，应允许所有权人先在自己住宅上为自己登记居住权，再处分住宅所有权；若后续未处分，可注销该居住权。

（三）设立

1. 以合同设立

居住权合同应采用书面形式。依据 第368条，设立居住权应向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

因此：

• 居住权合同生效不等于居住权设立。
• 未登记时，居住人可能基于合同对住宅所有权人享有占有、使用的债权性抗辩。
• 未登记的居住安排不能作为物权性居住权对抗第三人。
• 居住权合同生效后，居住人原则上有权请求住宅所有权人配合办理登记。

2. 以遗嘱设立

第371条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权章有关规定。

遗嘱设立居住权存在体系上的疑问：

• 继承取得物权原则上自继承开始时发生效力。
• 居住权章又要求登记设立。

教材观点：

• 遗嘱为法定继承人设立居住权的，居住权自继承开始时设立。
• 遗嘱为法定继承人以外之人设立居住权的，构成遗赠；受遗赠人未放弃受遗赠的，亦应认定居住权自继承开始时发生。
• 此时登记主要具有权利宣示作用，但未登记会削弱交易中的第三人保护：住宅转让给善意信赖登记簿的受让人时，受让人可能取得不负担居住权的所有权。

（四）权利内容与限制

居住权人的核心利益是居住使用：

• 有权在居住权期间内占有、使用住宅。
• 可与近亲属等共同居住，具体范围应结合合同或遗嘱目的解释。
• 除非另有约定，设立居住权的住宅不得出租。
• 居住权不得转让、不得继承，也不宜作为抵押融资对象。

费用负担的解释规则

《民法典》未作明文规定。教材主张，原则上由居住权人承担日常维护费和物业费，重大维修费由所有权人承担；不同约定若需对抗住宅受让人，宜在登记中予以记载。

居住权的体系位置

居住权不是“租赁登记升级版”。其不得转让、不得继承、原则无偿等规则，使其更适合保障特定人的生活居住，而不适合作为一般商业性住宅利用权的容器。

（五）消灭

居住权消灭的典型原因：

• 期限届满。
• 居住权人死亡。
• 住宅灭失或被征收。
• 居住权人抛弃，并办理注销登记。
• 约定的解除条件成就。

教材补充：居住权人滥用权利、严重违反使用限制并持续妨害所有权时，可考虑类推地役权滥用规则，承认所有权人消灭居住权的可能。

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七、地役权

（一）概念：供役地与需役地

民法典第372条第1款

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

地役权是为提高需役不动产效益而利用供役不动产的用益物权：

• 供役地：为地役权人的不动产提供便利的他人不动产。
• 需役地：因利用他人不动产而获得便利的不动产。

有助理解

地役权作为权利负担存在于供役地上，但其利益从属于需役地。办理登记时，应分别在供役地与需役地登记簿中记载。

在土地公有制下，“自己”“他人”并不只指土地所有权人。地役权实践中更常见的是土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等实际利用人之间的安排。

典型例子：

• 通行地役权：为到达需役地而在供役地上通行。
• 眺望地役权：供役地权利人不得建造遮挡视野的建筑。
• 管线地役权：为需役地铺设管线、排水、导水等。

（二）地役权与居住权：地役权 vs. 人役权

比较对象	地役权	居住权
服务对象	特定需役不动产	特定自然人的居住利益
权利结构	供役地负担 + 需役地利益	住宅负担 + 特定人居住利益
从属性	从属于需役地权利	不从属于另一不动产
转让规则	随需役地权利一并转让	不得转让、不得继承
典型功能	提高土地或不动产效益	生活居住保障

需役地是地役权成立的识别核心

仅约定“某人可以使用他人土地”，若无法关联到特定需役地，通常不能构成地役权，只能作为租赁、借用或其他债权性利用安排处理。

（三）地役权与相邻关系

比较对象	相邻关系	地役权
发生基础	法律直接规定	当事人约定，书面地役权合同
权利性质	所有权内容的限制或扩张，不是独立物权	独立用益物权
利用强度	最低限度、必要范围	可超出必要限度，由合同设定
空间关系	通常要求相邻或邻近	不以严格相邻为必要
对价	法定必要利用一般不以交易对价为前提，造成损害另行赔偿	可有偿，也可无偿
例子	袋地通行、必要管线铺设	眺望地役权、约定通行地役权、排水地役权

区分抓手

相邻关系解决“不得不用”的最低限度问题；地役权解决“愿意交易”的稳定利用问题。前者是法定必要性，后者是意定物权化。

（四）类型与内容

1. 积极地役权

地役权人得在供役地上为一定积极利用行为，例如：

• 通行。
• 取水、导水、排水。
• 铺设管线。
• 架设必要设施。

地役权人可为实现地役权目的实施必要附随行为，但应选择对供役地损害最小的方式。

2. 消极地役权

供役地权利人负不作为义务，例如：

• 不得加高建筑以遮挡眺望。
• 不得实施特定噪声、气味、遮光等行为。
• 不得以特定方式利用供役地。

3. 排除供役地人物权请求权的地役权

教材还提出一类特殊消极地役权：供役地权利人容忍需役地利用所产生的特定妨害，不再主张排除妨害、消除危险或损害赔偿。

eg.餐馆经营者与周边不动产权利人订立地役权合同，支付对价，使对方在不违反环境保护强制性规范的前提下容忍一定程度的油烟影响。

（五）地役权不得以供役地人的积极给付为主要内容

地役权的内容是利用他人的不动产，而不是支配他人的劳务。供役地权利人的义务通常表现为容忍或不作为，不应以积极劳作、持续服务等给付为主要内容。

作为不构成地役权的对象

约定“供役地权利人为需役地权利人耕种土地并交付收成”，实质上是劳务或服务给付安排，不是对供役地本身的物权性利用，原则上不能作为地役权内容。 地役权排除以积极劳务为主要内容，也具有防止土地负担重新演化为人身劳役的制度意义。

（六）设立与登记

民法典第373条第1款

设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。

民法典第374条

地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

现行法规则：

• 地役权合同生效时，地役权即设立。
• 当事人可以申请登记。
• 未登记的地役权不得对抗善意第三人。
• 登记事项应分别记载于供役地与需役地登记簿；合同已生效而尚未登记时，需役地一方原则上可请求对方配合办理登记。
• 未登记主要影响对供役地善意受让人的对抗力；对一般第三人妨害地役权的行为，地役权人仍可主张物权保护。

期限受主权利限制

由土地承包经营权人、建设用地使用权人等设立地役权时，地役权期限不得超过供役地、需役地相关用益物权的剩余期限。

教材批评：

• 地役权是典型不动产物权，按不动产物权公示原则，更应采取登记设立主义。
• 地役权若未经登记却被承认为物权，会形成“不完整对世效力”的制度形态。
• 在统一不动产登记体系逐渐完备后，登记对抗主义的实践理由减弱。

现行法适用仍应以第374条为准，教材观点主要用于解释体系张力和立法论批评。

（七）从属性与不可分性

1. 从属性

地役权从属于地役权人对需役地享有的所有权、土地承包经营权、建设用地使用权等主权利：

• 发生上：必须服务于特定需役地。
• 移转上：不得单独转让；需役地权利转让的，地役权原则上一并转让。
• 抵押上：地役权不得单独抵押；需役地权利抵押的，地役权随同进入抵押标的范围。
• 消灭上：需役地权利消灭的，地役权原则上随之消灭。

2. 不可分性

地役权的取得、享有和消灭，原则上及于需役地和供役地的全部：

• 需役地共有时，共有人之一不得仅为自己份额取得或抛弃地役权。
• 需役地分割时，地役权原则上为分割后各部分利益继续存在。
• 供役地分割时，地役权原则上继续存在于分割后的各部分之上。
  • 若地役权利益或负担事实上只涉及分割后的某一部分，可依目的和登记情况限制其继续效力。

（八）效力与消灭

地役权人的主要权利：

• 按地役权设立目的和范围使用供役地。
• 为行使地役权实施必要附随行为。
• 他人妨害地役权行使时，主张排除妨害、消除危险等物权保护。

地役权人的主要义务：

• 有偿设立地役权的，应支付约定费用。
• 在供役地上设置设施的，应负维护义务。
• 行使地役权应尽量减少对供役地权利人的限制。
  • 如何判定滥用：从利用地役权增加了什么效益来考虑

地役权的消灭原因：

• 供役地灭失或被征收；需役地灭失。需役地被征收时，是否消灭应结合被征收后的不动产是否仍需利用供役地判断。
• 存续期间届满或约定消灭事由发生。
• 地役权人滥用地役权，供役地权利人解除地役权合同。
• 有偿利用供役地，约定付款期限届满后在合理期限内经两次催告仍未支付费用。
• 混同、抛弃等一般物权消灭原因。

地役权消灭后：

• 已登记的，应办理注销登记。
• 地役权人可以取回其在供役地上设置的工作物，同时负有回复供役地原状的义务。

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八、总括比较

（一）用益物权与土地经营权速查

权利	客体	主体	设立规则	登记效力	流转/处分
土地承包经营权	农用地	本集体经济组织成员、农户	承包经营合同生效	登记造册确认，不是设立要件	互换、转让受严格限制
土地经营权	农用地	可不限于集体成员	自流转合同生效时设立	五年以上可登记；未登记不得对抗善意第三人	可流转、可用于融资，但受现行法限制
建设用地使用权	原则上国有建设用地	一般民事主体	出让/划拨 + 登记	登记设立	可转让、互换、出资、赠与、抵押
宅基地使用权	集体住宅建设用地	农村集体经济组织成员	申请、审核、批准	《民法典》未明确登记效力	原则上不得单独转让、抵押
居住权	他人住宅；教材认可特定安排下先为自己设权	特定居住权人	合同设立须书面合意并登记；遗嘱设立依继承规则	合同设立时登记生效；遗嘱设立时登记主要具宣示及第三人保护功能	不得转让、继承；原则上不得出租
地役权	供役不动产	需役地权利人	书面合同生效	未登记不得对抗善意第三人	不得单独转让、抵押，随需役地权利转让

（二）核心易混点

易混点	正确抓手
用益物权都必须登记设立	建设用地使用权、合同设立的居住权采登记生效；遗嘱设立居住权依继承规则判断；地役权登记对抗；土地承包经营权合同生效；宅基地使用权登记意义不明
土地承包经营权可自由转让	权利取得和转让均受集体成员身份、农业用途和社会保障功能限制
土地经营权当然是用益物权	登记、期限和制度目的会影响其物权性判断；五年以上且登记者更接近用益物权
宅基地上房屋可自由买卖	宅基地使用权身份性限制会传导到农村住宅交易
居住他人房屋就是居住权	居住权须符合法定类型、设立方式和登记要求
地役权就是相邻关系	相邻关系是法定最低限度调整；地役权是意定、独立、可登记的用益物权
地役权可以脱离需役地	地役权服务于特定需役地，不是为特定个人利益而设

答题框架

遇到用益物权题，先按四步定位：

1. 标的物是农用地、建设用地、宅基地、住宅，还是供役不动产；
2. 权利人是否有身份限制或特定人属性；
3. 权利设立采登记设立、登记对抗、合同生效，还是行政核准；
4. 权利能否转让、抵押、继承或随主权利一并移转。